Nielen poľské hypotekárne úvery zdraželi

V USA sa po zvýšení úrokových sadzieb zvýšila splátka nového úveru o 50 percent. Pre porovnanie, splátka poľského úveru vzrástla v podobnom období takmer o 80 percent. Až na to, že v USA sa pôžičky na bývanie poskytujú s pevnou úrokovou sadzbou, čo znamená, že viac platia len noví dlžníci. Napriek drahším úverom zostáva dopyt po bývaní v USA vysoký.

V USA je štandardná pôžička s pevnou úrokovou sadzbou

Typický americký hypotekárny úver sa poskytuje s fixnou úrokovou sadzbou na celé obdobie 30 rokov. To je veľký rozdiel oproti pôžičkám v Poľsku, ktoré sú poskytované s variabilnou úrokovou sadzbou alebo v súčasnosti čoraz častejšie s fixnou sadzbou na obdobie 5 rokov. Situácia, keď sa úroková sadzba nemení počas celej doby úveru, znamená, že klienti ochotne refinancujú úvery pri poklese úrokových sadzieb. Takto si znížia úrokovú sadzbu na celú zostávajúcu dobu splácania. Keď však sadzby začnú rásť, takýto mechanizmus vedie k „zabetónovaniu“ trhu – majitelia domov s lacným úverom ich nechcú predať zo strachu, že oň prídu. Výrazne sa tým znižuje ponuka bytov a domov zo sekundárneho trhu, ktorá tvorí 85 percent. predaj v USA (15 percent je nový trh s nehnuteľnosťami).

Aktuálna priemerná úroková sadzba nových amerických hypoték je 6,8 %. (oficiálna úroková sadzba Fed je 5-5,25 percenta.) v porovnaní s úrovňami pod 3 %, ktoré sú stále dostupné v roku 2021. To znamená, že mesačná splátka hypotéky sa aktuálne pohybuje okolo 3-tisíc. dolárov, za predpokladu 20 percent. akontácia a priemerná cena domu 0,5 milióna dolárov. Splátky takéhoto úveru sa zvýšili o 50 percent. v porovnaní s mierou menšou ako 2 %.

Pre porovnanie, úroková sadzba na nové hypotekárne úvery v Poľsku sa v súčasnosti pohybuje okolo 9 %. (pri úrokovej sadzbe NBP vo výške 6,75 percenta.). V Poľsku začala rásť so začiatkom cyklu zvyšovania úrokových sadzieb. Vzrástol z približne 2,5 percenta. v auguste 2021 na 9 percent. k dnešnému dňu, čo znamená zvýšenie splátky priemerného úveru v hodnote 0,5 mil. PLN na 30 rokov o 80 %. 

Domáci majstri získavajú aj napriek klesajúcim cenám

V USA máme do činenia so zvýšením úrokovej sadzby z nových úverov, pričom cena domov klesá. A paradoxne, akcie domácich majstrov patrili tento rok k tým najvýkonnejším. Je to spôsobené tým, že stále existuje silný dopyt po nových domoch podporovaný demografickými faktormi. A ponuka a zásoby nových domov na trhu sú obmedzené. Vyššie popísaný mechanizmus na druhej strane odrádza majiteľov domov s lacnejšími úvermi od ich predaja, čo obmedzuje ponuku na sekundárnom trhu. Máme tu do činenia s trhovou anomáliou, pretože ak sa pozrieme na ukazovatele širšie ako bývanie REITs (AVB) do infraštruktúry (PAVE) ako aj ceny dreva použitého na stavbu domov v USA takéto nárasty nezaznamenali. Zdá sa však, že tieto sektory majú pravdepodobne najhoršie za sebou, keďže úrokové sadzby sa blížia k najvyšším úrovniam a americká ekonomika zostáva odolná voči recesii.

Index S&P Homebuilders Select Industry Index tento rok vzrástol o 20 %, čo je dvojnásobok širokého indexu S&P 500. vyššia ako najnižšia úroveň v roku 40. Mesačný predaj nových domov vzrástol o 2022 percent. vyššia ako minimum z roku 25 a 2022 percent. nad dlhodobým priemerom. Zatiaľ čo dostupné zásoby sú najnižšie za rok po 5 mesiacoch. Priemerné predajné ceny klesli na 8 420 USD v dôsledku zvýšeného podielu prvých kupujúcich domov (zvyčajne menších a lacnejších). Predaj existujúcich domov naopak klesol o 000 percent. v porovnaní s predchádzajúcim rokom a je 30 percent. nižšia ako dlhodobý priemer. Významní vývojári ako Pulte a DR Horton zaznamenali zisky, ale stále sú pripravení na neisté časy, pričom ich P/E je momentálne pod 25x.

O autorovi

Pavol Majtkowski - analytik eToro na poľskom trhu, ktorý zdieľa svoj týždenný komentár k najnovším burzovým informáciám. Paweł je uznávaným odborníkom na finančné trhy s rozsiahlymi skúsenosťami ako analytik vo finančných inštitúciách. Je tiež jedným z najcitovanejších odborníkov v oblasti ekonomiky a finančných trhov v Poľsku. Vyštudoval právo na Varšavskej univerzite. Je tiež autorom mnohých publikácií z oblasti investovania, osobných financií a ekonomiky.