Čo je REIT – ako doň investovať [PRÍRUČKA]

Investícia do nehnuteľnosti je väčšinou spojená s kúpou nájomného bytu alebo stavebného pozemku. Ide o najobľúbenejší spôsob investovania do nehnuteľností poľskými domácnosťami. Bohužiaľ, takéto investície spravidla nie sú geograficky diverzifikované. Zvyčajne sa týkajú jednej krajiny a niekedy len jednej oblasti. Pre finančné obmedzenia sa investori „na vlastnú päsť“ zameriavajú na nehnuteľnosti s nízkou hodnotou. Investovanie do dátových centier, kancelárií, nákupných centier je mimo finančných možností a kompetencií väčšiny individuálnych investorov. Riešením je investícia do REIT, ktorá vám umožní získať podiely v najlepších realitách po celom svete. Všetko, čo potrebujete, je prístup na zahraničné trhy.

História

REIT sú v Spojených štátoch čoraz populárnejšou formou obchodnej organizácie. REIT je iný REAL Estať Is investíciou THrdza. Ide o podnikanie, ktoré vlastní, prevádzkuje alebo financuje nehnuteľnosti vytvárajúce príjem.

Tento vzorec bol založený v roku 1960 podpisom Realu Zákon o majetkových investíciách. Od tohto momentu mohol investor nakupovať akcie v portfóliu komerčných nehnuteľností. Na začiatku to boli najmä obchodné centrá. Koncom 60. rokov sa objavili železničné REITy (napr. s trakciou). Aj dnes je zástupca tohto typu REIT kótovaný na americkej burze. Ide o spoločnosť Power REIT (ticker: PM).

Moderné REIT boli vytvorené spolu s daňovou reformou v roku 1986. Potom REIT získal právo spravovať a prevádzkovať nehnuteľnosti. Predtým slúžili najmä na vlastníctvo a financovanie nehnuteľností. V nasledujúcich rokoch sa počet odvetví, v ktorých REIT pôsobia, zväčšil. Príkladom je Getty Realty, ktorá je kótovaná na burze. Spoločnosť vlastní, prenajíma a financuje obchody, čerpacie stanice a autoumyvárne.

Požiadavky, ktoré musia spĺňať REIT

Aby sa spoločnosť kvalifikovala ako REIT v Spojených štátoch, musí spĺňať nasledujúce požiadavky:

• Musí byť v jednom z 50 štátov alebo v okrese Columbia
• Majte obchodovateľné akcie alebo investičné certifikáty
• V prvom roku od založenia majte aspoň 100 investorov
• Podnikom nemôže byť banka ani poisťovňa
• Minimálne 90 % zisku vypláca vo forme dividend
• Musí byť splnené pravidlo 5/50, t.j. 5 najlepších investorov nemôže vlastniť viac ako 50 % akcií
• 75 % hrubého zisku musí pochádzať z realitnej činnosti (príjem z prenájmu, financovanie nehnuteľností)
• 75 % aktív investovaných v segmente nehnuteľností (nehnuteľnosti, úvery, MBS)

Typy REIT

Real Estate Investment Trust sa dá rozdeliť podľa toho, ako a kto môže získať akcie. Dokáže rozlíšiť:

• Verejné, prijaté na obchodovanie - sú to REIT, ktorých akcie je možné nakupovať a predávať na burze cenných papierov. REIT je registrovaná v SEC (americká obdoba poľského úradu pre finančný dohľad). Asi 200 zástupcov spoločností tohto typu je kótovaných na americkej burze. Niektoré z REIT sú súčasťou takých indexov ako S&P 500, S&P 400 alebo Russell 2000.
• Verejné, neprijaté na obchodovanie - tento typ REIT sa označuje ako PNLR (Public Non-Listed REIT). Tento typ spoločnosti je registrovaný v SEC, ale akcie nie sú verejne obchodovateľné. Napriek tomu majú REIT právo vykonávať odkupy akcií. Na druhej strane môžu investori nakupovať a predávať OTC akcie v súkromných transakciách. Minimálna investícia do týchto typov spoločností sa pohybuje od 1000 2500 do XNUMX XNUMX USD.
• Súkromné: Toto sú trusty, ktoré nie sú registrované v SEC. Z tohto dôvodu nie sú prijaté na obchodovanie na burze. V dôsledku toho ich kupujú inštitucionálni investori.

Ďalším členením je typ majetku, ktorý vlastní Real Estate Investment Trust. Toto sú:

• Equity REITs - ide o najpočetnejší druh. Vlastnia, spravujú a prevádzkujú nehnuteľnosti generujúce príjem. Hlavný príjem pochádza z nájomných poplatkov od nájomníkov. Ďalším zdrojom príjmov sú správcovské poplatky.
• Hypotéka REIT - je to zaujímavý typ podniku. Zameriavajú sa na poskytovanie financovania na realitnom trhu. Môže ísť o investície do cenných papierov krytých hypotékou (MBS) alebo sprostredkovanie priamych pôžičiek. Hlavný zisk tvorí čistá úroková marža, t. j. rozdiel medzi úrokovou sadzbou z investovaných prostriedkov a nákladmi na financovanie investície.
• Hybridný REIT - ide o kombináciu oboch predchádzajúcich REIT. Takéto spoločnosti majú portfólio nehnuteľností aj obchodný segment financovania nehnuteľností.

Odvetvia, v ktorých REIT pôsobia

REIT pôsobia v mnohých rôznych odvetviach, vrátane:

• Nákupné centrá
• Dátové centrá
• Opieki zdrowotna
• Kancelárie
• Priemyselné budovy
• infraštruktúra
• telekomunikácie
• väznice

Ako investovať do REIT?

Toto je určite zaujímavý investičný nápad. Dobrým znázornením potenciálnych ziskov z trhu s nehnuteľnosťami je index S&P Global REIT, ktorý za posledných 10 rokov dosiahol celkový výnos (po dividendách, pred zdanením) 7 %. Nárast ceny samotného indexu predstavoval 2,6 %. Rozdiel je spôsobený výstavbou REIT, ktoré musia väčšinu svojich ziskov vyplácať vo forme dividend, čo zvyšuje mieru návratnosti dosiahnutú investorom. V tabuľke nižšie je uvedená priemerná ročná miera návratnosti (CARG %) k 10. novembru 2020.

Najpopulárnejšie spôsoby investovania peňazí do REIT sú:

• REIT kótované na burze
• ETF

Akcie a ETF na trhu REIT

Simon Property Group (SPG)

Je to jedna zo zložiek index S&P 500. Ide o najväčší fond pôsobiaci ako vlastník a prevádzkovateľ nákupných centier v USA. Ku koncu roka 2019 vlastnili podiely v 204 nehnuteľnostiach (vrátane 106 nákupných centier, 69 Premium Outlets, 4 lifestylových centrách) pôsobiacich v USA. Simon je prítomný v 37 štátoch a Portoriku. SPG má tiež podiely v 29 závodoch v Ázii, Európe a Kanade.

Väčšinu tržieb spoločnosť generuje z fixných poplatkov v závislosti od veľkosti prenajatých priestorov a tržieb dosiahnutých nájomcom. Dlhé roky to bola stabilná spoločnosť, ktorá sa vďaka tomu, že je REIT, štedro delila o svoje zisky s akcionármi. Spoločnosť je svojimi aktivitami citlivá na finančnú situáciu svojich nájomcov. S napĺňaním obchodných centier spoločnosť spravidla nemala väčšie problémy. Situácia sa začala meniť v marci 2020. COVID-19 spôsobil pokles návštevnosti v obchodných centrách, čo malo vplyv na platobnú schopnosť predajcov. Spoločnosť uviedla, že v období od mája do apríla inkasovala len 51 % nájomného. V 2020. štvrťroku 1,06 dosiahli tržby spoločnosti 25 miliardy USD, čo znamenalo pokles o viac ako 73 %. Čistý zisk klesol o viac ako 145,9 % na 50 milióna USD. Zhoršujúci sa stav nájomníkov ovplyvnil cenu SPG, ktorá medziročne klesla o viac ako XNUMX %.

Graf Simon Property Group, interval W1. Zdroj: xStation 5, XTB.

Vanguard Real Estate ETF (VNQ)

Ďalším spôsobom, ako investovať do REIT, je nákup ETF s expozíciou v tomto segmente nehnuteľností. Príkladom môžu byť skupiny Vanguard Real Estate ETF s viac ako 180 spoločnosťami pôsobiacimi ako REIT. Je benchmarkom pre ETF Index MSCI US Investable Market Real Estate 25/50.

• Emitent: Vanguard
• Aktíva pod správou (AUM): 29,96 miliardy USD
• Ročné poplatky: 0,12 %
• Priemerný denný obrat (45 dní): 335,3 milióna dolárov

Tu je zoznam 10 najlepších ETF pozícií na konci Q2020 XNUMX

ETF je veľmi dobre diverzifikovaná a má expozíciu na trhu s dátovými centrami, v sektore telekomunikácií a v sektore zdravotníctva. Súčasťou ETF je aj Simon Property Group s podielom 1,56 %.

Graf Vanguard Real Estate ETF, interval W1. Zdroj: xStation 5, XTB.

Výhody a nevýhody investovania do REIT

výhody

Investovanie do REIT umožňuje investorovi diverzifikovať svoje portfólio o vysokokvalitné nehnuteľnosti. V prípade nákupu kótovaných REIT alebo ETF získava investor aj veľmi vysokú likviditu svojich aktív. To je jedna z výhod, ktorú napríklad byty na prenájom nedokážu poskytnúť. Ďalšou výhodou je možnosť investovania do rozvoja pre „bežného investora“ neprístupných trhových segmentov. Príkladom je trh dátových centier alebo prevádzkovateľov väzníc. Ich ďalšou výhodou oproti „obyčajnej“ realitnej investícii je geografická diverzifikácia. Je to tiež zaujímavá pozícia pre investorov, ktorí hľadajú aktíva, ktoré by mohli pridať do svojho dividendového portfólia.

nevýhody

Pri investovaní do jednotlivých REIT je nevyhnutné porozumieť biznisu spoločnosti. Ako príklad možno uviesť Simon Property Group, ktorá trpela počas koronavírusu. Na druhej strane Equinix, ktorej podnikanie v oblasti budovania a správy dátových centier nebolo „infikované“ Covid-19. Pre niektorých investorov je nevýhodou investovania do REIT aktív nutnosť vyplácať vysokú dividendu. Vzhľadom na potrebu deliť sa o 90 % zisku s investormi vo forme dividend si rozvoj firiem tohto typu vyžaduje využitie externého financovania. To obmedzuje potenciál škálovania a zvyšuje pákový efekt a úrokové náklady. Pre dlhodobých investorov by navyše bolo výhodnejšie odkúpiť akcie, čím by sa vyhli potrebe platiť daň z dividend. Ďalším mínusom je volatilita trhu, ktorá na klasickom realitnom trhu „nie je vidieť“.