Ako Warren Buffett investuje do nehnuteľností a prečo uprednostňuje akcie?

„V prípade mojich investícií do nehnuteľností som premýšľal len o tom, čo by nehnuteľnosti mohli priniesť, a vôbec ma nezaujímalo ich každodenné oceňovanie,“ spomína. Warren Buffett, ktorý býva v tom istom dome v Omahe od roku 1958. A nie je fanúšikom investovania do nehnuteľností a my sme zhromaždili jeho argumenty za a proti.

V tomto článku sa dozviete:

• Ako investuje Warren Buffett do nehnuteľností?
• Koľko Buffett zarobil na svojich nehnuteľnostiach?
• Prečo Veštec z Omahy uprednostňuje akcie pred nehnuteľnosťami?
• Aké sú nevýhody nehnuteľností podľa Buffetta?

Ako investuje Warren Buffett do nehnuteľností?

Počuli ste už o palácoch Warrena Buffetta? O mrakodrapoch a nákupných centrách, ktoré vlastní? O jeho súkromnom ostrove? O portfóliu bytových domov? NIE? Presne tak. Legendárny investor vždy uprednostňoval akcie pred inými aktívami vrátane nehnuteľností.

Hlavný akcionár Berkshire Hathaway (BRK) V roku 1958 kúpil svoj dom v Omahe za približne 32 150 dolárov. USD a odvtedy tam žije. Istý čas mal rekreačný dom v Laguna Beach v Kalifornii, ktorý kúpil za 1971 2018 dolárov. USD v roku 7,5, ale v roku XNUMX ho predal za približne XNUMX milióna USD. A to je v podstate veštba celého dobrodružstva v Omahe s nehnuteľnosťami. No, boli tam ešte dve ďalšie dobrodružstvá, ale o tých neskôr (podrobnejšie).

V roku 1958 kúpil Warren Buffett tento dom v Omahe za 32 650 dolárov, ktorý stále vlastní (dnes má hodnotu XNUMX XNUMX dolárov).

Keby namiesto toho spal na gauči Charlieho Mungera a investoval tieto prostriedky do Berkshire Hathaway, malo by to hodnotu 1.2 miliardy dolárov.

Ponaučenie: Nekupujte nehnuteľnosti. pic.twitter.com/jTrvfqLII8

— Trung Phan (@TrungTPhan) Februára 14, 2023

Ako obvykle, Buffett na nehnuteľnosti v Laguna Beach zarobil poriadne peniaze – na prvý pohľad, ale je to naozaj pravda? Miera návratnosti tejto investície bola približne 4 900 %, čo je približne 15 % v priemere ročne. Ak však zohľadníme náklady na údržbu domu s rozlohou 400 metrov štvorcových v USA počas 47 rokov, možno to odhadnúť v priemere na približne 12,2 % ročne. Medzitým, CAGR pre investície do index S&P 500 Celková návratnosť za obdobie rokov 1971 – 2018 je približne 10,36 % ročne.

Vyzerá to teda, že Buffettovi sa vo svojom letnom sídle naozaj darilo. Napriek tomu nie je nadšený investovaním do nehnuteľností a keď sa táto téma opäť objavila na tohtoročnom výročnom zasadnutí BRK, opäť odradil betón, ktorý Poliaci tak milujú. Prečo Buffett neodporúča investovať do nehnuteľností?

„Nehnuteľnosti sú ťažšie ako akcie“

Počas diskusie na tohtoročnom výročnom zhromaždení Buffettovej spoločnosti v Omahe sa niekto z publika Buffetta opýtal na nehnuteľnosti (TU prepis udalosti je možné nájsť). A on odpovedal, že:

„Pokiaľ ide o nehnuteľnosti, je to oveľa náročnejšie ako akcie, čo sa týka vyjednávania obchodu, času potrebného na to a záväzku voči procesu vlastníctva.“

Pripúšťa, že sú chvíle, keď sa na trhu s nehnuteľnosťami dá nájsť výhodná ponuka, ale problém je, že akcie sú zvyčajne lacnejšie a „oveľa ľahšie sa s nimi obchoduje“.

Je zaujímavé, že Buffett prezradil, že v posledných rokoch svojho života jeho obchodný partner Charlie munger Podnikal v oblasti nehnuteľností a uskutočnil „pomerne veľa transakcií“.

„Ale hral hru, ktorá ho zaujímala. Myslím si však, že keby ste sa ho v 21 rokoch opýtali, či by radšej strávil zvyšok života v akciách alebo v nehnuteľnostiach, bez váhania by si vybral akcie. Na akciovom trhu je oveľa viac príležitostí ako na trhu s nehnuteľnosťami.“ – argumentuje Veštec z Omahy.

Buffett vysvetľuje, že na newyorskej burze cenných papierov je možné transakcie v hodnote miliárd dolárov vykonávať úplne anonymne a za päť minút.

„V oblasti nehnuteľností, keď uzavriete veľký obchod s veriteľom s vysokým dlhom, po podpísaní zmluvy prejdete do ďalšej fázy. Potom ľudia začnú vyjednávať čoraz viac. Je to úplne iná hra. A do istej miery si túto hru užíva iný typ človeka.“ – varuje Buffett.

Legendárny investor si spomenul, že v rokoch 2008 a 2009 sa jemu a Mungerovi naskytli príležitosti na transakcie s nehnuteľnosťami, ale:

„AjMnožstvo času, ktoré by nám to trvalo v porovnaní s tým, aby sme na akciovom trhu urobili niečo inteligentné a pravdepodobne lepšie, bolo jednoducho neporovnateľné. Pri transakcii s nehnuteľnosťami sa počíta každá veta. Na akciovom trhu, ak chce niekto predať 20 000 akcií spoločnosti Berkshire alebo niečoho iného a zavolá nám a cena je správna, urobíme to do piatich sekúnd. A transakcia je vždy uzavretá. […] Myslím si, že je oveľa lepšie, keď sú ľudia pripravení zdvihnúť telefón a vy môžete za jeden deň uzavrieť obchod v hodnote stoviek miliónov dolárov.“ – argumentuje Buffett.

„Pri kúpe nehnuteľnosti sa zamerajte na jej budúcu produktivitu“

Za pripomenutie stojí aj Buffettove dve investície do nehnuteľností, ku ktorým sa priznal v roku 2014. v zozname pre akcionárov spoločnosti Berkshire. Jedna bola investíciou na vidieku, druhá vo veľkomeste. Obaja naučili Buffetta niečo dôležité.

V Nebraske ceny poľnohospodárskych produktov medzi rokmi 1973 a 1981 prudko rástli, čo bolo podporené rozšíreným presvedčením o blížiacej sa nekontrolovateľnej inflácii a úverovou politikou malých bánk. Čo sa stalo potom?

„Potom bublina praskla a ceny klesli o 50 percent alebo viac, čo zničilo zadlžených farmárov aj ich veriteľov. V dôsledku bubliny v Iowe a Nebraske skrachovalo päťkrát viac bánk ako počas našej nedávnej Veľkej recesie v roku 2008.“ – spomína si Buffett.

Keď sa prach usadil, Buffett v roku 1986 kúpil 400-akrovú farmu 50 míľ severne od Omahy za 280 000 dolárov – čo bolo výrazne menej, ako mu na ňu o niekoľko rokov skôr požičala skrachovaná banka.

„Nevedel som nič o vedení farmy. Ale mám syna, ktorý miluje farmárčenie, a od neho som sa dozvedel, koľko bušlov kukurice a sóje dokáže farma vyprodukovať a aké by boli prevádzkové náklady. Na základe týchto odhadov som vypočítal, že normalizovaná návratnosť poľnohospodárskych prác bola v tom čase približne 10 percent. A myslel som si, že časom sa zvýši produktivita a zvýšia sa aj ceny plodín. Obe tieto predpovede sa ukázali ako pravdivé.“ – spomína si Buffett.

Iste, farma mala svoje zlé roky (čo sa týka výnosov), ale aj niekoľko mimoriadne dobrých rokov a rodina Buffettových nikdy nebola pod tlakom, aby nehnuteľnosť predala. Za 28 rokov od kúpy farma strojnásobila svoje zisky a jej hodnota dosiahla päťnásobok ceny, ktorú za ňu Buffett zaplatil.

V roku 1993 sa Buffett zameral na maloobchodnú nehnuteľnosť v New Yorku susediacu s Newyorskou univerzitou, ktorú po prasknutí úverovej bubliny predávala spoločnosť Resolution Trust Corp.

„Rovnako ako v prípade farmy, aj súčasný nepákový výnos z nehnuteľnosti bol okolo 10 %. Nehnuteľnosť však nebola dostatočne spravovaná a jej zisky by sa zvýšili prenájmom niekoľkých voľných jednotiek. A čo je dôležitejšie, najväčší nájomca, ktorý zaberal približne 20 % priestoru, platil približne 5 dolárov za meter, zatiaľ čo ostatní nájomníci platili v priemere 70 dolárov. Keby táto pre nájomcov výhodná nájomná zmluva vypršala o deväť rokov, zisky by sa určite výrazne zvýšili. Poloha nehnuteľnosti bola tiež vynikajúca: NYU sa nikam neposúvala.“ – spomína si Buffett.

K skupine investorov, ktorí kupovali nehnuteľnosť, sa pridal investor z Omahy. O mnoho rokov neskôr, v roku 2014, sa mohol pochváliť značným ziskom z toho, ale... nehnuteľnosť nikdy nevidel. V liste investorom BRK Buffett zdôraznil, že pri týchto investíciách sa zameral na budúcu produktivitu aktív.

„V prípade mojich dvoch malých investícií do nehnuteľností som premýšľal len o tom, čo by nehnuteľnosti mohli priniesť, a vôbec ma nezaujímalo ich každodenné ohodnotenie. […] Nepamätám si, čo vtedy hovorili titulky alebo odborníci. Bez ohľadu na humbuk okolo toho kukurica v Nebraske stále rástla a študenti sa hrnuli na NYU.“ – zdôrazňuje Buffett.

Veštec z Omahy zdôraznil jeden zásadný rozdiel medzi dvoma malými investíciami do nehnuteľností a investíciou do akcií.

„Akciový trh poskytuje detailné ocenenia akcií, zatiaľ čo ja som nikdy nevidel ocenenie mojej farmy ani mojej nehnuteľnosti v New Yorku. […] Počas mimoriadnej finančnej paniky, ktorá nastala koncom roka 2008, som nikdy nepomyslel na predaj mojej farmy alebo mojej nehnuteľnosti v New Yorku, hoci sa jasne blížila vážna recesia.“ – spomína si Buffett.

Žiadosť? Nehnuteľnosti sa ľahšie držia v rukách, v peňaženke – to priznáva aj samotný Buffett. V citovanom liste odporučil investorom, aby držali akcie v rukách tak pevne, ako dokážu držať nehnuteľnosti – potom dokážu prekonať trhový šum a momenty panických predajov na trhoch.

Stručne povedané, Warren Buffett uprednostňuje akcie pred nehnuteľnosťami, aj keď na tých druhých dokázal zarobiť.

Podľa jeho názoru má nehnuteľnosť niekoľko vážnych nevýhod:

• Náročné rokovania pri kúpe/predaji;
• Životné náklady;
• Časovo náročné;
• Menej príležitostí ako na akciovom trhu;
• Nízka likvidita;
• Neschopnosť vykonávať anonymné transakcie.

Buffett už mnohokrát pri rôznych príležitostiach povedal, že investor by si mal počas svojho života kúpiť jednu nehnuteľnosť: dom, v ktorom býva. A za výhodnú cenu. A keď sa ho pýtali, prečo si nekúpil niečo pôsobivejšie, odpovedal: „Som tu šťastný, tak prečo by som sa mal sťahovať?“

Budete počúvať Buffetta, alebo ako väčšina Poliakov budete uctievať betón? Voľba je na vás.